עסקת נדל"ן נחשבת לעסקה המשמעותית של אדם בחייו, ולעיתים מדובר בעסקה היחידה הגדולה שהוא יעשה. רובינו משקיע את חסכונותיו הגדולים בקניית בית, ולכן כל תרמית או הונאה שקשורים לעסקה כזו תהיה מאוד "כואבת". הונאה בעסקת נדל"ן יכולה להביא למיטוט כלכלי ולעוגמת נפש שקשה להשתקם מהם. בשל כך אם ובמידה מתעורר חשד, חשוב לשים לב לבטיחות העסקה ולאמינות הצד השני, ולא להסס להסתייע בעו"ד מומחה בתחום.
מה זו הונאה או עוקץ נדל"ן ?
הונאה או עוקץ נדל"ן הם הצגת מצג שווא לגבי עסקה שעיקרה רכישה או מכירה של נכס מקרקעין. מצג שווא עלול להותיר את הקונה ללא הכסף וללא הנכס, או לגרום למוכר לאבד את זכויותיו בנכס שלו ללא רצונו וללא הסכמתו.
מעשי נוכלות בנדל"ן הם למרבה הצער נפוצים ונעשים על ידי נוכלים שמבקשים להונות ולנצל את תמימותם של רוכשים. הנוכלים עושים שימוש בשיטות שונות כדי לייצר מצגי שווא, ולטמון פיתיון על ידי שכנוע של קונה תמים להשקיע כספו בעסקאות מפוקפקות. חשוב לתת את הדעת לכך שהונאות נדל"ן רבות נעשות בקלות יחסית בעיקר בנכסים של תושבים זרים שאינם גרים בארץ.
העבירה העיקרית במקרים כאילו היא "קבלת דבר במרמה", עבירה שמתרחשת כאשר מובטח לאדם שיקבל נכס או זכות תוך הצגת טענות שקריות תוך כוונה וידיעה להונות אותו. מי שמבצע הונאת נדל"ן מסתמך על תום ליבו של הצד השני, ומטרתו היא לעשוק כספים או לרמות את הצד השני לעסקה על ידי קבלת מידע שימושי. העונש על עבירה זו הוא 3 שנות מאסר ואם היא מבוצעת בנסיבות מחמירות, העונש יהיה עד 5 שנות מאסר.
כיצד מתרחש עוקץ בנדל"ן ?
עוקץ נדל"ן מתרחש בין היתר באמצעות יצירת מצג שווא בפני קונים פוטנציאלים בנוגע לעסקת נדל"ן, מכירת הנכס מספר פעמים לקונים שונים, או התחזות לבעלי הנכס ומכירתו ללא ידיעתם וללא הסכמתם, וכולי.
הונאות נדלן נפוצות :
- השכרת או רכישת נדל"ן מגורם שאינו הבעלים החוקי או המשכיר האמיתי של הנכס;
- מכירת דירת מגורים תוך התחזות לבעלי הנכס וללא ידיעתו (נוכלים שמתחזים לבעל הנכס או למתווך מורשה, עושים שימוש בניירות מזויפים, מבקשים מקדמה כספית ונעלמים איתה. לכן גם אם העסקה נחזית להיות כדאית, חשוב מאוד לזהות את בעל הנכס בטאבו, ולבדוק מסמכים וניירת שקשורים לנכס);
- מכירת אותה דירה למספר רוכשים (מכירה כפולה של הנכס לכמה קונים כאשר האחד אינו יודע על השני, ומתן הבטחות שווא במטרה לסיים את העסקה ולקבל כסף מזומן. בעקבות כך יש ציפייה שהרוכשים שהראו התעניינות בנכס, יציעו לשלם סכומי כסף כמקדמה למי שהתחזו למוכרים ועשויים להעלם). מכאן שנסח הטאבו הוא מסמך חשוב מאין כמוהו ויש לבדוק אותו בקפדנות יתרה.
- הונאות שנעשות על ידי מתווכים תוך מתן אינפורמציה לא נכונה על הנכס;
- מסמכים מזויפים (יש מקרים שמי שמפרסם נדל"ן למכירה או להשכרה מבצע זיוף. הוא מראה לקונים מסמך מזויף כמו תעודת זהות מזויפת של בעלי הנכס, וינסה לחמוק מהאפשרות להביא שמאי לנכס כדי להעריך אותו. במקביל הוא כבר יבקש פיקדון או תשלום מזומן מהקונים);
- הסתרת ליקויים בדירות;
- הונאות ברכישות נדל"ן על הנייר דהיינו בדירות שטרם ניבנו : העדר היתרי בניה, עיכוב בביצוע הפרויקט מסיבות שונות;
- הונאה באמצעות יצירת מצג שווא כמו מחיר נמוך ממחיר השוק עבור דירה בפרויקט. מצג כזה מעורר חשד כאשר מוכר נותן הבטחת שווא לגבי המחיר ולזמן סיום הבניה במטרה לקבל כספים מקונה פוטנציאלי;
באילו אמצעי אזהרה חשוב לנקוט כדי למנוע הונאה או עוקץ נדל"ן ?
ישנם מספר אמצעי אזהרה שחשוב לתת עליהם את הדעת תוך מתן דגש לכך שהעסקה תהיה חוקית ובטוחה כדלקמן:
חשוב להכיר "סימני אזהרה"
מחיר נמוך במיוחד ממחיר השוק, דרישה לתשלום כסף מזומן, לחץ מצדו של המתווך, איש הנדל"ן או המוכר לסיים את העסקה, חוסר במסמכים, אי קיום הבטחות כבר מהתחלה. במקרים כאילו כדאי להקפיד ולבקש העתקים של מסמכים הקשורים לנכס ולבדוק שמדובר בניירות אותנטיים, נכונים ואמיתיים.
העברת כספים לחשבון נאמנות
חשוב מאוד להתנהל מול קבלן מורשה / מתווך מורשה, לא להעביר כספים במזומן, אלא רק לחשבון נאמנות בהסתמך על מסמכים משפטיים, וכן להקפיד על קבלת ערבויות כדין ולפי חוק המכר. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום לפני שחותמים על חוזים מול קבלנים ומעבירים כספים.
בדיקה של יעוד המקרקעין
יש לברר ברשות המקומית, מהו השימוש האפשרי בנכס. נדל"ן כאמור יכול לשמש לתעשייה, למגורים, לחקלאות למסחר וכולי, ולכן, חשוב לדעת מראש את היעוד של המקרקעין, היות וזה משפיע גם על ערך הנדל"ן ואפשרויות המימוש שלו. מידע שגוי לגבי השימוש האפשרי בנכס, מטעה וגורם להפסדים.
בדיקת הזכויות בטאבו
לפני ביצוע העסקה צריך לבדוק את התיק של הנכס והבעלויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, ולוודא שאין העדר התאמות בפרטים. בדירות שנקנות מקבלנים חשוב לבדוק אם אכן מדובר בקבלן רשום שיש לו סיווג.
חשוב תמיד לבדוק את מצב הזכויות של הנכס בטאבו. מי שרוכש את הנכס צריך לדעת שלא די בזיהוי לפי תעודת זהות של המוכר. הזיהוי צריך להיות קפדני על ידי מסמכים עם תמונות או זיהוי באמצעות הבנק. לפני שעושים עסקה בנדל"ן יש לבדוק את התיק של הנכס בטאבו ולזהות אם קיימת טעות או אי התאמה ברישומים של הנכס אל מול הפרטים שהמוכר מציג.
אם מתעורר חשד ולו הקל ביותר שקיים ניסיון למעשה מרמה אזי חשוב מאוד לפנות מיד לעורך דין שעוסק בנדל"ן. כמו כן מומלץ לבעל נכס לבקר מידי פעם בנכס ולוודא שהכל תקין ולא נרקמת שום עסקה בנכס ללא ידיעתו.
מניעת הונאה על ידי רישום משכנתא או הערת אזהרה
כדי למנוע הונאה אפשר לבצע רישום של משכנתא על הנכס שמחייב כל גורם "שמתעסק" עם הנכס לעבור דרך הבנקים. כמו כן אפשר לרשום הערת אזהרה לפיה כי כל שינוי ברישומי הבעלות יחייבו נוכחות של עורך דין.
היוועצות בעורך דין מומחה בתחום הנדל"ן
אין ספק שבכל הקשור לדיספוזיציה באמצעות עסקאות נדל"ן יש להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום. מדובר בסכומי כסף גדולים המעורבים בעסקה ולכן חובה להיעזר בליווי משפטי של עורך דין עם ניסיון לצורך ניסוח החוזה ושמירה על האינטרסים. עורך הדין יבדוק את הנסח, יוודא שאין חריגות בניה, יבדוק ויתקן את חוזה המכר, ינהל משא ומתן מול הקבלן או מול המוכר, וידאג לכך שהתמורה תועבר בשלבים בכפוף להשגת אישורי המס הנדרשים לרישום הדירה, ורישום הזכויות על שם הקונים.
שאלת האחריות המשפטית המוטלת על המעורבים בעסקת נדל"ן
בתי המשפט מעבירים לעיתים את האחריות שקשורה להונאת נדל"ן מכתפיו של רוכש תם לב לכתפיו של בעל הנכס, וקובעים כי על בעל הנכס היה לפעול כדי למנוע רישום כוזב של הנכס למשל באמצעות רישום משכנתא קטנה או הערת אזהרה. פעולות כאילו יכולות למנוע הונאות.
הפסיקה בנושא זה מושפעת משיקולים כמו תום לב של המעורבים בעסקה אל מול רשלנות של מי מהצדדים. אם בעלים של נדל"ן התרשל בשמירה על הנכס או בכל הקשור לרישומו בטאבו, או לחילופין אם המוכר התרשל בבדיקת מסמכים ולא שם ליבו לנורות אזהרה, יטיל עליו בית המשפט אחריות, וכן גם על אחראים נוספים שמעורבים כמו עורכי הדין.
עורכי דין אלעד שאול ושות׳
ייצוג משפטי מוביל בתחומי המשפט הפלילי!
פרשת מינץ (ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב ואח' נגד שלמה מינץ. בפני הרכב השופטים א. רובינשטיין, ח.מלצר, א.שוהם)
ככלל, על פי "תקנת השוק", יש הגנה על מי שקנה נכס לאחר שהסתמך על מרשם המקרקעין, גם אם יש בו שגיאה. עם זאת, בפרשת מינץ, הכריע בית המשפט העליון לטובת הבעלים המקורי שהדירה שברשותו נמכרה על ידי מתחזה.
בית המשפט העליון הכריע לטובת הבעלים המקורי של דירה בחולון שהיתה שייכת לכנר הידוע שלמה מינץ שירש אותה מהוריו. נקבע שהדירה נמכרה בעסקת הונאה ללא ידיעתו, והיא תחזור להיות בבעלותו.
במקרה הנ"ל הרוכשים טענו שהם קנו את הדירה בתמורה ובתום לב. בית המשפט קבע שהרוכשים לא נתנו את הדעת לנורות אזהרה שהיו בעסקה, ולכן, "תקנת השוק" לא עומדת להגנתם. הרוכשים נדרשו לפנות את הדירה, ומינץ נדרש לשלם על הפינוי ועל ההוצאות.
העובדות היו כדלקמן: נוכל שהתחזה לשלמה מינץ הציג מסמכים מזויפים ומכר את דירת הירושה של מינץ לאדם אחר, שרכש אותה במחיר נמוך ממחיר השוק, לאחר שהציג לראשונה לקונה תעודת זהות בלויה, וחזר שוב עם תעודת רישיון נהיגה.
הרוכש רשם הערת אזהרה בלבד, ומכר הלאה את הדירה לבני זוג שטענו מאוחר יותר כי רכשו אותה בתום לב.
בית המשפט המחוזי כמו גם בית המשפט העליון קובעים שלרוכשים לא עומדת תקנת השוק שעיקרה הגנה על מי שרכש מקרקעין בתום לב.
הרוכשים טענו בערעור שהם הסתמכו על רישום בתום לב ולכן מגיעה להם הגנה, אולם בית המשפט קובע שמי שרוכש זכות במקרקעין על פי מסמכים מזויפים, לא זכאי להגנה של תקנת השוק גם אם העסקה הושלמה ברישום ובתום לב. אם יש ספק, על הקונה לבדוק את מצב הזכויות לפני שימשיך בעסקה. במקרה הנדון הרוכשים הסתמכו רק על הערת אזהרה אולם, התקשרות עם מוכר על פי זכות שלא נרשמה במרשם המקרקעין, מהווה לשיטתו של בית המשפט נורה אדומה. בית המשפט הטיל גם אחריות על עורכי הדין וקבע שהיה עליהם לערוך בדיקה ראויה של מצב רישום הזכויות.
לסיכום קבע בית המשפט, שהיה על הקונים לתת את הדעת לאזהרות בולטות מאוד בעסקה כמו מחיר נמוך מאוד של הדירה ורישום הערת אזהרה בלבד. נקבע שגם אם הרוכשים הצליחו לרשום את הדירה בפנקס המקרקעין אין להם הגנה אוטומטית.
בסופו של דבר מורה בית המשפט העליון להחזיר את הדירה למינץ ומטיל עליו לשלם 110,000 שח פיצוי והוצאות לרוכשים.
באילו צעדים ניתן לנקוט במקרה של הונאה / עוקץ נדל"ן ?
במקרה שנפגעים מהונאה או עוקץ בתחום הנדל"ן יש להגיש תלונה במשטרה על זיוף, ולפנות לטיפול משפטי לצורך הגשת תביעה לתשלום פיצויים, השבת כספי הגזל בהקדם, עיקולים כנגד המחזיקים בכספי התמורה, הגשת בקשה לפשיטת רגל נגד הקבלן והחברה, וכולי.
דוגמאות להונאת נדל"ן מהעת האחרונה
בחודש דצמבר 2025 נעצרו אזרח אמריקאי ועורך הדין בחשד להשתלטות על בנין שהיה שייך לשתי נשים קשישות. הם נחשדו בכך שזייפו ניירות, מכרו את הבניין פעמיים, וקיבלו מקדמה מכל רוכש.
החקירה נוהלה במפלג ההונאה של משטרת תל אביב. החשודים נחשדו במעורבות בעבירות פליליות כמו קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, קשירת קשר לפשע, זיוף בכוונה לקבל דבר, וכולי.
החקירה גילתה שהם מכרו באופן פיקטיבי את הבניין תוך שימוש בניירות מזויפים לגבי הזכויות האמיתיות בנכס.
———————
בחודש אוגוסט 2021 התגלו מקרים של עוקץ בעלי דירות על ידי נוכלים שהתחזו לאנשי עסקים וסחטו כספים. מדובר היה בתופעה קשה. הנוכלים הציגו את עצמם כאנשי עסקים כדי להתקשר בחוזי שכירות, וטענו שהם מייצגים אנשים מחו"ל שמבקשים לעלות לישראל.
